Es un problema más común de lo que parece. Los vecinos morosos, que los hay por todo, no contribuyen al pago de los gastos comunitarios pero en cambio hacen uso y abuso de los servicios comunitarios con total desfachatez ante la asombrada y enojada presencia del resto de vecinos por esa descosideración hacia el resto de vecinos.
El caso es que aunque nos movemos en unas aguas ciertamente delicadas, SI SE PUEDE prohibir el uso de determinados servicios NO ESENCIALES para la habitabilidad a aquellos moradores de viviendas cuyos propietarios no participan del sostenimiento económico de los gastos comunitarios. Y esto es posible a tenor de lo dictado por la Resolución del 23 de Octubre de 2012 de la Dirección General de
los Registros y Notariado que determina que una Comunidad de Vecinos
puede prohibir el uso de las zonas comunes a aquellos propietarios de
viviendas que no estén al día de sus pagos comunitarios.
Ahora bien, para ello hará falta la modificación de los estatutos comunitarios, con todas las salvedades y requisitos legales que para ello marca la LPH, y una vez aprobado el acuerdo elevarlo a escritura pública y proceder a inscribirlo en el Registro de la Propiedad correspondiente con la finalidad de tener la fuerza legal suficiente para ejecutar esa norma comunitaria y que no se quede en una mera declaración de intenciones.
Otra cosa distinta es quién será el encargado de hacer cumplir esa norma. Bueno, para eso también está el amparo de la ley y la necesidad de tener que acudir de nuevo a los tribunales para exigir el cumplimiento, por las buenas o las malas, de ese acuerdo.
Contenido de la Resolución mencionada
4.
/.../ privación del uso de
determinados elementos cuando existe una razón de proporcionalidad que lo
justifique. En el presente caso, la cláusula estatutaria se refiere únicamente
a la privación del acceso a una clase de elementos comunes especiales como son
la piscina y la pista de tenis, que entran dentro de lo que podrían considerarse
elementos comunes que no son de los necesarios para la habitabilidad, seguridad
o accesibilidad del inmueble, sino que su carácter excede de lo que podrían considerarse
elementos necesarios para la vivienda y como no se trata de la privación del derecho
de propiedad sino de su mero uso con carácter meramente eventual mientras no se
ponga al día en la contribución a los gastos que exige su mantenimiento, debe considerarse
que no afecta al contenido esencial del derecho de propiedad sino todo lo contrario,
que las limitaciones impuestas son coherentes con este régimen especial de la propiedad
que es el de la comunidad en propiedad horizontal. El artículo 11.2 de la Ley
de Propiedad Horizontal ya prevé que determinados propietarios no disfruten de
la mejora o ventaja de aquellas instalaciones a las que no han contribuido.
También está plenamente reconocido que se pueda atribuir el uso exclusivo de
determinados elementos comunes a algunos propietarios con exclusión de los
demás en el caso de patios o terrazas u otros elementos de uso exclusivo.
Similares consideraciones conducen a que una cláusula estatutaria que prohíbe
el acceso a los elementos comunes de piscina y pista de tenis a propietarios
que no contribuyan a su mantenimiento o conservación y sólo de modo eventual o
temporal, no pueda considerarse contraria a la ley ni al régimen de la
propiedad horizontal, tratándose de un pacto estatutario que coadyuva a que
todos los propietarios contribuyan al pago de los gastos que derivan de esos
elementos comunes.
5.
La cláusula estatutaria, por
tanto, se reputa ajustada a derecho, ya que ni contraviene ninguna norma
imperativa expresa, ni conculca el contenido mínimo del derecho de propiedad,
visto que únicamente supone una privación temporal de la facultad de uso,
respecto de unos elementos que no son necesarios para el adecuado uso y disfrute
del correspondiente elemento privativo, y ello como consecuencia de la conculcación,
por el propio sujeto que va a sufrir tal suspensión, de las normas que regulan
el sostenimiento del inmueble.
En consecuencia, esta Dirección
General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación.
Contra esta Resolución los
legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo
Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el
plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328
de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 23 de octubre de 2012.–
El Director General de los
Registros y del Notariado,
Joaquín José Rodríguez Hernández.
