Cumplido un año desde la
importante modificación sufrida por la actual ley de propiedad horizontal a
partir de la entrada en vigor, el 28 de junio de 2013, de la Ley 8/2013 de 23 de junio de Rehabilitación, Regeneración y
Renovación Urbanas, hemos considerado interesante hacer un análisis a los
cambios que ha supuesto esta norma en
los distintos regímenes de mayorías que afectan a la mayoría de acuerdos que
pueden ser adoptados en las juntas de propietarios.
Así las cosas, y para empezar este
estudio, debemos hacer mención a una primera división nuclear y que se nos
antoja será fuente de polémicas. Es la que diferencia entre obras necesarias y
el resto. Las necesarias, así como las impuestas por las Administraciones públicas, pasan a tener carácter obligatorio con la
característica que la Junta
de Propietarios ya no tiene potestad sobre si acometerlas o no, simplemente son
obligatorias, así lo expresa el Art. 10. 1:
“Tendrán carácter obligatorio y no
requerirán de acuerdo previo de la
Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título
constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones
Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios…”
Sobre éstas, que deberán ser costeadas por todos
los propietarios sin excepción, la
Junta sólo podrá decidir sobre la forma en que se distribuirán
las cuotas correspondientes.
En este apartado, nos encontramos las siguientes:
- Las de mantenimiento, rehabilitación y conservación del inmueble y sus servicios e instalaciones comunes. El presidente y administrador son los que a partir de ahora tienen la potestad y, si se nos permite la expresión, la sartén por el mango, además de una gran responsabilidad penal y civil sobre su “ejecutabilidad”. De hecho, a la sombra de esta mención de la ley, serán muchas y graves las reclamaciones que puedan caer sobre los pobres presidentes de comunidad a los que recomendamos cuenten con un buen seguro de responsabilidad civil, por si acaso. Art. 10.1, a):
Los
trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y
cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e
instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer
los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal,
así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la
imposición, por parte de la
Administración, del deber legal de conservación.
- Obras necesarias para garantizar la accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas para asegurar un uso adecuado de los elementos comunes, así como la instalación de rampas y ascensores que garanticen la comunicación con el exterior, siempre que los importes repercutidos anualmente, descontadas las subvenciones, no superen doce mensualidades de gastos comunes. Si lo supera, y ese exceso lo asumen los demandantes, también serás obligatorias. Si no, será necesaria una doble mayoría de propietarios y cuotas. Art. 10.1 b) y Art. 17.2.
- Cualquier obra preceptiva por la inclusión del inmueble en el ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
Y luego nos
encontramos otro grupo de acuerdos que pueden ser adoptados en relación al
resto de obras o actuaciones dentro del ámbito de la comunidad de propietarios.
·
Instauración o adaptación de la instalación comunitaria
de telecomunicaciones; instalación de sistemas de aprovechamiento de energías
renovables, nuevos suministros de energías colectivas o sistemas de mejora
de la eficiencia energética o hídrica que tengan un uso privativo. En este
caso deberán contar con 1/3 de los
votos favorables de los propietarios presentes o representados con
derecho de voto. Los propietarios que no voten expresamente a favor de la
propuesta no deberán hacerse cargo de los costes de instalación ni
mantenimiento. Art. 17.1 y Art. 17 .3, párrafo
2º. Si en el futuro quieren beneficiarse,
deberán abonar las cuotas que les hubiere correspondido, convenientemente
actualizadas.
·
Instalación de ascensores o supresión de
barreras arquitectónicas, excepto los casos contemplados en el art. 10 .1, b)
que son obligatorias. Deberán contar con el voto favorable de la mayoría de propietarios
que representen, a su vez, a la mayoría de cuotas de participación. Art. 17. 2.
·
Establecimiento o supresión de portería o
sistemas de vigilancia: 3/5 partes la doble mayoría del total de propietarios y
cuotas. Art. 17. 3.
·
Establecimiento o supresión de servicios comunes
de interés general: 3/5 partes la doble mayoría del total de propietarios y
cuotas. Art. 17. 3.
·
Establecimiento o supresión de equipos para
sistemas de mejora de la eficiencia energética o hídrica, que no puedan ser
aprovechados privativamente, (porque de ser así sólo se requiere 1/3 de los
propietarios presentes en la junta): 3/5 partes la doble mayoría del total de
propietarios y cuotas. Art. 17. 3.
·
Innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o
mejoras que NO sean exigibles para la adecuada conservación, accesibilidad, habitabilidad
y seguridad del edificio: 3/5 partes la doble mayoría del total de propietarios
y cuotas. Aquí es preceptivo, tal y como establece la ley que, si su cuota excediera
de tres mensualidades de gastos, NO se podrá obligar a los propietarios que no
hubieran votado a favor a que sufraguen su instalación, aunque no se les pueda
privar de su uso o mejora por la propia naturaleza de la instalación ( sería el
caso de una instalación comunitaria para dotar de agua descalcificada a toda la
comunidad). Si algún disidente, en cualquier momento, quiere acceder a la
mejora, deberá abonar la cuota convenientemente actualizada así como los costes
de mantenimiento. Art. 17.4.
·
Puntos de recarga de vehículos eléctricos para
uso privado y cuya instalación sólo se realice en la plaza de aparcamiento
privativa. En este cargo es suficiente con la comunicación al presidente de la comunidad. El coste de dicha instalación
sólo deberá ser sufragada por los propietarios beneficiados y promotores de la misma. Art 17. 5.
·
Acuerdos que supongan la modificación del título
constitutivo o estatutos. En este caso será necesaria la unanimidad del TOTAL
de propietarios y cuotas. OJO: porque en este caso la abstención rompe e impide
la unanimidad. Los votos de los no asistentes a la junta, que en el plazo de 30
días desde la recepción del acta ( que se deberá entregar siempre en un plazo máximo
de diez días desde la celebración de la junta Art 19.3), no hayan mostrado su
oposición al acuerdo, se entenderán como favorables al mismo.
·
Resto de acuerdos:
o
Primera convocatoria: doble mayoría de
propietarios y cuotas
o
Segunda convocatoria: doble mayoría de asistentes
y cuotas representadas por éstos.
A tenor de lo visto en la ley y
de la trascendencia que pueda tener la validación de un acuerdo y para tener
derecho a ulteriores acciones, se hace recomendable si no se está conforme con
algún acuerdo de la junta, “salvar el voto”. Así el Art 18.2 de la misma ley dice estarán
legitimados para la impugnación de acuerdos los propietarios que hubiesen
salvado su voto:
“Estarán legitimados para la impugnación de
estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por
cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de
voto. Para impugnar los acuerdos de la
Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de
la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a
la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para
la impugnación de los acuerdos de la
Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas
de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.”
Y en este sentido, la
jurisprudencia mayoritaria, entiende que, para salvar el voto, el
propietario, además de votar en contra (obviamente), deberá pedir en ese momento
a la persona que ejerza las funciones de secretario-administrador que refleje
en el acta que hace constar y manifiesta que se opone
expresamente al acuerdo adoptado.
