Los complejos urbanísticos formados por
distintos bloques de viviendas, que son independientes entre sí, pero que
comparten zonas o instalaciones comunes, son una de las configuraciones
habituales que nos encontramos a lo largo y ancho de la geografía de nuestro pais y que suele provocar
problemas a la hora de la ordenación y mantenimiento de estas areas comunes, a
pesar de que, aunque someramente, la legislación contempla y regula sus
funcionamiento. Así, en primer lugar, encontramos dicha referencia en el art.
24 de la Ley de
Propiedad Horizontal, que nos indica que:
Art. 24 LPH:
“El régimen
especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será
aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes
requisitos:
·
a) Estar integrados por dos o más
edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la
vivienda o locales.
·
b) Participar
los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se
encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho,
en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales,
instalaciones o servicios.”
Siendo dicho régimen especial contemplado en el CC el siguiente:
Art 396 CC:
“Los
diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de
aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de
aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará
inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio,
que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el
suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos
los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos
exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o
configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos
exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros,
fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos,
contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso
aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones,
conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas
o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua
caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación
de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico
y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás
instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas
ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera
otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten
indivisibles./…/”
La forma en que podrán constituirse estos
complejos referidos, a tenor de lo establecido en el mencionado artículo de la LPH, son dos:
- a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.
- b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
Lógicamente la primera configuración no reviste
ningún tipo de especialidad, pero sí la segunda que surgió a partir de la
reforma de la ley que tuvo lugar en el año 1999 y que supuso, y aun hoy en día,
una importante novedad legislativa.
El supuesto legislado también lo recoge la
jurisprudencia, así la Audencia Provincial
de Baleares en sentencia de 23 de enero de 2013, recoge que dicha agrupación de
comunidades recogida en la propia LPH, consiste en un conjunto de edificios constituidos
en propiedad horizontal cada uno de ellos de manera independiente pero que
comparten una serie de elementos en común y que para mejor gestión de los
mismos deciden agruparse con la finalidad de formar una especie de entidad
superior que se encargue del cuidado, administración, y gestión de dichos
elementos comunes.
Tal y como señala el artículo 24 y comenta la
citada sentencia, la constitución de un agrupación de comunidades debe hacerse
o bien por el propietario único, o bien por todos los presidentes de las
comunidades de propietarios que se van a agrupar y que serán quienes conformen
la jutna de esta “supercomunidad”. El acuerdo de constitución deberá ser por
unanimidad de los presidentes pero, atención, el acuerdo de cada una de las
comunidades aprobando dicha unificación solo deberá serlo por mayoría..
Un dato importante que matiza la jurisprudencia
mencionada, es que la comunidades subyacentes continuarán plenamente en vigor,
y con plenitud y exclusividad de competencias en los asuntos que no afecten
directamente a los elementos comunes del complejo. Debe quedar meridianamente
claro, sigue puntualizando la sentencia, que la finalidad de la agrupación de
comunidades no es la de substituir a las comunidades que la integran, sino exclusivamente
la de gestionar, administrar y mantener dichos elementos comunes; todo esto,
matizando y aclarando el contenido del punto 3 de dicho artículo 24:
Art 24 LPH (Punto 3)
/…/
3. La agrupación de comunidades a que se
refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación
jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones
de esta Ley, con las siguientes especialidades:
·
a) La Junta de propietarios estará
compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades
integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del
conjunto de los propietarios de cada comunidad.
·
b) La
adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas
exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en
cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la
agrupación.
·
c) Salvo
acuerdo en contrario de la Junta
no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta
Ley sobre el fondo de reserva.
La
competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se
extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios
comunes. Sus acuerdos no podrá menoscabar en ningún caso las facultades que
corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios
integradas en la agrupación de comunidades.
La referencia legislativa acaba matizando que
aquellos complejos inmobiliarios que no adopten ninguna de las formas jurídicas
señaladas anteriormente, les serán de aplicación, respecto de los pactos que
establezcan entre sí, las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal.
