La convulsa situación de crisis que nos está tocando vivir, nos situa ante
una casuística cada día, por desgracia, mas habitual, como es la polémica suscitada
una y otra vez en las juntas por determinados propietarios sobre la pertinencia o no de
tener que soportar determinados gastos comunitarios.
Así, a bote pronto y para solucionar el conflicto, lo primero que debemos
hacer es ver que dice la ley al respecto, y para eso recurrimos a la Ley de Propiedad Horizonta que
en su art. 9, punto1, aparatado e, dice:
Artículo 9
1. Son obligaciones de
cada propietario:
/…/
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a
lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado
sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no
sean susceptibles de individualización.
El argumento esgrimido por
algunos propietarios de que no hacen uso de determinados servicios o
instalaciones, no es aplicable de una manera tan sencilla, puesto que a tenor
de lo enunciado por el apartado 2 del mismo artículo:
Artículo 9
2. Para la
aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los
gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no
utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones
correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.
Si el problema no queda así resuelto,
cosa probable, debemos acudir al título
constitutivo a ver qué indica. En los estatutos, es posible que se disponga que
determinados gastos de mantenimiento y conservación de algunas partes comunes serán
repartidas, no entre todos los comuneros, sino sólo entre los que enumere, o
exonerando de esos gastos a determinados propietarios. Aun así y todo, la jurisprudencia más reciente
puntualiza que si bien pudiera existir una exoneración de los gastos de
mantenimiento o conservación de determinados elementos comunitarios en favor de
algún propietario, dicha excepción a la norma general no se puede entender
ampliable a todos los gastos, sino lo especifica concretamente, debiendo ser
los extraordinarios, por ejemplo la sustitución de una determinada instalación
comunitaria por obsolescencia, soportados por todos los comuneros: TS, Sala Primera de lo Civil 596/2013, de 3
de octubre
TS, Sala
Primera, de lo Civil, 596/2013, de 3 de octubre
Recurso
842/2011. Ponente: FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS.
EXTRACTO:
“Si la
cláusula de exoneración solo se refiere a gastos de conservación y reparación,
habrá de entenderse que son gastos ordinarios y no los extraordinarios”
Un caso especial con el que nos solemos encontrar, es el de la no
repercusión de los gastos comunitarios a determinados comuneros, usualmente
locales comerciales, que por error u omisión de los anteriores administradores
no les fueron imputados. Así, encontramos referencia a este supuesto en la
sentencia del TS, Sala Primera de lo Civil, 124/2013, de 26 de febrero que
falla que si bien, para exonerar a un propietario de determinados gastos, se
deberá aprobar en junta por unanimidad para reflejarlo en el título constituvo,
no se les podrá liquidar a posteriori lo que no se les imputó en el pasado,
aunque sí desde el momento en que fuera detectado el mencionado error:
//...
«Fallamos.
»Se
estima el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de
Propietarios de la CALLE000
, núm. NUM000 de Gijón contra la sentencia dictada en los autos de juicio
ordinario 761/07 del Juzgado de Primera Instancia número Uno de Gijón;
resolución que se revoca para desestimar la demanda rectora de dichos autos,
con expresa imposición de las costas de la primera instancia a la parte actora
y sin expreso pronunciamiento sobre las de esta alzada.»
2.
Casamos la expresada sentencia, y estimando en parte el recurso de apelación
declaramos la nulidad del acuerdo aprobatorio de las cuentas de los ejercicios
2004, 2005 y 2006, el acuerdo aprobatorio de la previsión de ingresos y gastos
con fijación de nuevas cuotas para el ejercicio 2007, adoptados en la junta de 21 de mayo de 2007,
en lo que respecta a la exclusión del local de negocio de la participación en
los gastos comunes en un modo diferente al establecido en el título
constitutivo o estatutos de la comunidad, y consiguientemente en la previsión
de ingresos para el ejercicio 2007, y se condena a la comunidad de propietarios
a rectificar las cuentas de los ejercicios de los años citados, así como la
previsión de ingresos y gastos para el ejercicio 2007, incluyendo a los
propietarios del local comercial con arreglo a su cuota de participación y a lo
previsto en el título y en los estatutos de la comunidad.
3.
Reiteramos, como doctrina jurisprudencial que la exención a favor de algún
copropietario de su participación en los gastos comunitarios del modo previsto
en los estatutos o en el título constitutivo requiere de su aprobación unánime
en junta de propietarios..
...//
Es decir, que el hecho de no habérsele imputado gastos comunitarios a un
local (comunero), por error u omisión, durante el pasado, no faculta a reclamárselos
con posterioridad con efectos retroactivos, pero tampoco no es motivo para que quede excluido de por
vida , y en cambio sí deberá participar de los mentados gastos desde el momento
en que salió a la luz dicha irregularidad.
