El legislador ha conferido a las comunidades de propietarios
esta vía para reclamar determinadas cantidades en concepto de gastos generales,
que obedece a la voluntad de otorgarles un procedimiento
abreviado y con escasa tramitación a través del cual puedan proveerse de un
título ejecutorio.
Lo recoge la
LPH en el art 21 y supone una herramienta especialmente eficaz, donde se debilita la
posición del demandado y refuerza la de la comunidad de propietarios como parte
actora, eso sí, imponiendo el cumplimiento
riguroso de una serie de requisitos con la finalidad de impedir el acceso
a este procedimiento sin todas las garantías de existencia, cuantía y
exigibilidad de la deuda reclamada.
Artículo 21
1. Las obligaciones a que se refieren los
apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la
vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso
contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de
propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.
2. La utilización del procedimiento monitorio
requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la
liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como
secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal
acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma
establecida en el artículo 9.
No obstante esto, si la comunidad lo prefiere, siempre tiene
a su disposición instar la tutela de su derecho de crédito a través del juicio
declarativo ordinario o verbal en función de la cantidad.
La utilización del procedimiento monitorio está habilitada
exclusivamente para reclamar las
cantidades a que se refieren los conceptos siguientes:
- Cantidades debidas, con arreglo a las cuotas de participación, de los gastos del edificio.
- Cantidades debidas, con arreglo a la cuota de participación, para la dotación del fondo de reserva.
- El importe de los gastos incurridos para el requerimiento previo de pago, siempre que estén justificados documentalmente.
Este proceso podrá dirigirse contra el actual propietario
tanto si las deudas le corresponden a él como si le correspondieron al anterior
propietario y pertenecen a las liquidaciones del ejercicio en que se adquirió
la vivienda o local y a los 3 anteriores años, tal y como recoge la actual
redacción de la Ley
de Propiedad Horizontal desde su modificación en junio del año 2013.
Otra de las peculiaridades beneficiosas de este procedimiento,
y que se recoge en el Art. 21.6 de la mencionada LPH es el privilegio a modo de
regla especial en materia de costas procesales que se le concede a las
comunidades de propietarios y que constituye una excepción a la norma general
de manera que si se reclama una cantidad inferior a los 2.000.-€ y en la
solicitud inicial del procedimiento se utilizan los servicios de letrado y procurador (lo que no es
obligatorio a tenor de lo recogido en la
LEC), éstos serán a cargo de la parte demandada tanto si se allana
como si se opone.
6. Cuando en la solicitud inicial del proceso
monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y procurador
para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción
en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394
de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su
intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no
compareciere ante el tribunal.
En los
casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de
costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su
pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los
derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido
preceptiva.
Estrategia ésta, la de contar siempre con la participación
de estos profesionales aunque no sea preceptivo, del todo recomendable, aunque sólo
sea, como indica el magistrado Vicente Magro Servet “para ir minando la
morosidad al salir, así, considerablemente más caro para el moroso”.
