Algunas preguntas sobre su comunidad

·         ¿Cómo deben participar los locales de los gestos comunitarios?

En principio, en una comunidad de propietarios, respecto a los gastos comunes, todos los propietarios deben contribuir a sufragar los mismos conforme a su cuota de participación fijada en el Título Constitutivo de la misma.

Sin embargo, la contribución a dichos gastos podrá realizarse también conforme a lo especialmente establecido, incluso disponiendo la exoneración de ciertos gastos para alguno de los propietarios. Esta contribución especial, para tener efecto pleno, debe de estar recogida: en Título Constitutivo; en los Estatutos; o por acuerdo unánime de la Junta de propietarios.

Por tanto, si no existe regulación especial y específica respecto a la distribución de gastos comunes, los propietarios tienen la obligación de contribuir con los gastos comunes conforme a su cuota, independientemente de su disfrute o no de dicho elemento común.

·         2.- ¿Puede darse el caso de que algun vecino quede exento de pagar algun gasto comunitario si se incluye en el Régimen Interior?

La finalidad del Reglamento de Régimen Interior es determinar unas normas de mera regulación y funcionamiento de los elementos comunes, pero dichas normas no pueden modificar la Ley, ni los Estatutos.

Por tanto, dicho Reglamento interno carece de valor para regular la forma de contribución a los gastos comunes (o sus exoneraciones), ya que dicha regulación le está asignada por ley al Título Constitutivo, a los Estatutos o al acuerdo unánime de la Junta de propietarios.

·         3.- En las fincas en que la cuota de participación sea disitinta una de otras, las derramas que se aprueben, ¿deben ser proporcionales o iguales?

Salvo que en el Título Constitutivo (o en los Estatutos de la Comunidad) se disponga otra cosa, la distribución de la derrama debe realizarse conforme a la cuota de participación, requiriéndose para modificar esta norma el acuerdo unánime de la comunidad de propietarios

En conclusión, si se pretende que la contribución a un gasto común se realice de forma distinta a la recogida en el Título Constitutivo o en los Estatutos, ésta requiere el acuerdo unánime de la comunidad de propietarios.

·         4.- ¿Quien representa a la comunidad?

Según el articulado de la Ley de Propiedad Horizontal, es el Presidente la persona que que ostentará la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.

El Administrador sólo está facultado para representar a la comunidad, previo acuerdo de la Junta, en la reclamación de las deudas a los propietarios morosos en el procedimiento judicial.

·         5.- ¿Quien puede convocar la Junta de Propietarios?

La Junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas, y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de estos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación.

Por tanto, según lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, el Administrador no puede convocar por sí mismo a la Junta de Propietarios.

·         6.- Un vecino moroso, ¿puede ser Presidente de la comunidad?

La Ley de Propiedad Horizontal dispone que el Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo, y establece sólo dos condiciones; 1) Ser propietario, 2) Disponiendo la obligación de aceptar el cargo.

En consecuencia, la condición de "moroso" no impediría al propietario ser Presidente de la Comunidad si así lo dispone y acuerda la Junta de Propietarios en acuerdo válidamente adoptado.

·         7.- ¿Se pueden aprobar sanciones a los propietarios morosos?

La Ley de Propiedad Horizontal prevé un proceso judicial para la reclamación de deudas de los propietarios morosos: el procedimiento monitorio.

Dicha Ley impone también una sanción para dichos propietarios: no ostentan el derecho de voto.

Al margen de estas dos medidas que la ley establece, la Comunidad de Propietarios no puede sancionar de otra forma a los vecinos morosos. Por tanto, no puede acordarse el corte de suministros (luz, agua) ni restringirse el uso de servicios comunes (piscinas, ascensores).

·         8.- ¿Qué derechos tiene el moroso en las juntes de la comunidad de propietarios?

No, porque así lo establece la Ley de Propiedad Horizontal.

En la convocatoria de la Junta de Propietarios se relacionará a los propietarios que no están al corriente en el pago de las deudas comunes y se les advertirá de la privación de su derecho de voto en la Junta.

Si en la convocatoria de la Junta aparece como moroso, y se pagan las cuotas debidas antes de su celebración, el propietario sí tendrá derecho a voto.

·         9.- ¿Un vecino que sea arrendatario puede acudir a las Juntas?

El arrendatario no está facultado para asistir a las Juntas de Propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal sólo le otorga esta derecho a los propietarios, salvo que éste le ceda expresamente y por escrito al inquilino el derecho de asistencia y voto, delegando su representación.

Apuntes sobre la reclamación a morosos

 Unos breves apuntes sobre 

el proceso monitorio para reclamar deudas

Respecto al monitorio especial para la reclamación de gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble y dotaciones al fondo de reserva, no existe limitación en el tiempo ni en cuanto a la cantidad mínima a reclamar por esta vía. Las condiciones de este procedimiento viene reguladas en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.

"Art 21.

1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.

2. La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9.

3. A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el apartado anterior podrá añadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste, y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos.

4. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente.

En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente.

5. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.

El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado.

6. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva."

¡¡¡ ATENCIÓN !!!, se acaba el tiempo.

Ha llovido desde entonces, aunque las consecuencias llegan ahora. El 26 de octubre de 2013 veía la luz el Real Decreto 828/2013 que, además de regular, entre otras cosas, el nuevo criterio de caja en el Impuesto sobre el Valor Añadido, establece que las comunidades de bienes en régimen de propiedad horizontal, vamos, las comunidades de propietarios, pasan a incluirse el listado de obligados a presentar el modelo 347 de Declaración Informativa o Declaración anual de operaciones con terceras personas. Hasta la aprobación de este Real Decreto, esta declaración informativa sólo estaban obligadas a presentarlo aquellas comunidades que desarrollaran actividades empresariales o profesionales como arrendamientos de locales, fachadas, cubiertas, etc. Pues bien, a partir de ahora también tendrán que presentar modelo 347 las comunidades de propietarios que no desarrollen actividades empresariales y que realicen operaciones con terceras personas (albañiles, fontaneros, electricistas, empresas de ascensores, etc.) que durante el año superen los 3.005,06 €. Se exceptúan de esta obligación aquellas operaciones que, superando esta cuantía, sean relativas a suministros de agua, energías y combustibles, así como las derivadas de las primas de seguro cuyo objeto sea el aseguramiento de bienes y derechos relacionados con zonas y elementos comunes. Vamos, el habitual seguro de comunidades. Tampoco deberán relacionarse en dicha declaración informativa los importes derivados del arrendamiento de viviendas, ya que dicha operación está exenta del impuesto sobre el valor añadido.

Las comunidades deberán declarar el nombre y apellidos o razón social, así como el número de identificación fiscal de cada una de las personas o entidades con las que se hayan realizado operaciones no exentas que superen el mencionado importe. También se harán constar los importes superiores a 6.000 euros que se hubieran percibido en metálico de cada una de las personas o entidades relacionadas en la declaración.

El primer ejercicio en que surtirá efecto esta declaración ha sido el 2014 y el plazo para la presentación de dicha declaración fina el próximo día 2 de marzo. La medida forma parte del plan del Gobierno para estrechar el cerco a la economía sumergida y realizar un control lo más eficaz posible de cara a erradicar las bolsas de dinero negro que se mueven en estos ámbitos.

Ante esta situación, por lo novedosa, es por lo que las comunidades de propietarios autoadministradas se deben organizar para evitar que se les pase esta cita con la Hacienda Pública y tener que lamentar luego sanciones que podrían oscilar entre los 300.-€ hasta los 20.000.-€.

El Proceso Monitorio

El legislador ha conferido a las comunidades de propietarios esta vía para reclamar determinadas cantidades en concepto de gastos generales,  que obedece  a la voluntad de otorgarles un procedimiento abreviado y con escasa tramitación a través del cual puedan proveerse de un título ejecutorio.

Lo recoge la LPH en el art 21 y supone una herramienta  especialmente eficaz, donde se debilita la posición del demandado y refuerza la de la comunidad de propietarios como parte actora, eso sí, imponiendo el cumplimiento  riguroso de una serie de requisitos con la finalidad de impedir el acceso a este procedimiento sin todas las garantías de existencia, cuantía y exigibilidad de la deuda reclamada.

Artículo 21

1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.

2. La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9.

No obstante esto, si la comunidad lo prefiere, siempre tiene a su disposición instar la tutela de su derecho de crédito a través del juicio declarativo ordinario o verbal en función de la cantidad.

La utilización del procedimiento monitorio está habilitada exclusivamente  para reclamar las cantidades a que se refieren los conceptos siguientes:

• Cantidades debidas, con arreglo a las cuotas de participación, de los gastos del edificio.
• Cantidades debidas, con arreglo a la cuota de participación, para la dotación del fondo de reserva.
• El importe de los gastos incurridos para el requerimiento previo de pago, siempre que estén justificados documentalmente.

Este proceso podrá dirigirse contra el actual propietario tanto si las deudas le corresponden a él como si le correspondieron al anterior propietario y pertenecen a las liquidaciones del ejercicio en que se adquirió la vivienda o local y a los 3 anteriores años, tal y como recoge la actual redacción de la Ley de Propiedad Horizontal desde su modificación en junio del año 2013.

Otra de las peculiaridades beneficiosas de este procedimiento, y que se recoge en el Art. 21.6 de la mencionada LPH es el privilegio a modo de regla especial  en materia de costas  procesales que se le concede a las comunidades de propietarios y que constituye una excepción a la norma general de manera que si se reclama una cantidad inferior a los 2.000.-€ y en la solicitud inicial del procedimiento se utilizan los servicios  de letrado y procurador (lo que no es obligatorio a tenor de lo recogido en la LEC), éstos serán a cargo de la parte demandada tanto si se allana como si se opone. 

6. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal.

En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.

Estrategia ésta, la de contar siempre con la participación de estos profesionales aunque no sea preceptivo, del todo recomendable, aunque sólo sea, como indica el magistrado Vicente Magro Servet “para ir minando la morosidad al salir, así, considerablemente más caro para el moroso”.

Agrupacion de Comunidades, una buena solución.

Los complejos urbanísticos formados por distintos bloques de viviendas, que son independientes entre sí, pero que comparten zonas o instalaciones comunes, son una de las configuraciones habituales que nos encontramos a lo largo y ancho de la geografía  de nuestro pais y que suele provocar problemas a la hora de la ordenación y mantenimiento de estas areas comunes, a pesar de que, aunque someramente, la legislación contempla y regula sus funcionamiento. Así, en primer lugar, encontramos dicha referencia en el art. 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, que nos indica que:

Art. 24 LPH:

“El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:

·        a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

·        b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.”

Siendo dicho régimen especial contemplado en el CC el siguiente:

Art 396  CC:

“Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles./…/”

La forma en que podrán constituirse estos complejos referidos, a tenor de lo establecido en el mencionado artículo de la LPH, son dos:

• a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación. 

•  b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.

Lógicamente la primera configuración no reviste ningún tipo de especialidad, pero sí la segunda que surgió a partir de la reforma de la ley que tuvo lugar en el año 1999 y que supuso, y aun hoy en día, una importante novedad legislativa.

El supuesto legislado también lo recoge la jurisprudencia, así la Audencia Provincial de Baleares en sentencia de 23 de enero de 2013, recoge que dicha agrupación de comunidades recogida en la propia LPH, consiste en un conjunto de edificios constituidos en propiedad horizontal cada uno de ellos de manera independiente pero que comparten una serie de elementos en común y que para mejor gestión de los mismos deciden agruparse con la finalidad de formar una especie de entidad superior que se encargue del cuidado, administración, y gestión de dichos elementos comunes.

Tal y como señala el artículo 24 y comenta la citada sentencia, la constitución de un agrupación de comunidades debe hacerse o bien por el propietario único, o bien por todos los presidentes de las comunidades de propietarios que se van a agrupar y que serán quienes conformen la jutna de esta “supercomunidad”. El acuerdo de constitución deberá ser por unanimidad de los presidentes pero,  atención, el acuerdo de cada una de las comunidades aprobando dicha unificación solo deberá serlo por mayoría..

Un dato importante que matiza la jurisprudencia mencionada, es que la comunidades subyacentes continuarán plenamente en vigor, y con plenitud y exclusividad de competencias en los asuntos que no afecten directamente a los elementos comunes del complejo. Debe quedar meridianamente claro, sigue puntualizando la sentencia, que la finalidad de la agrupación de comunidades no es la de substituir a las comunidades que la integran, sino exclusivamente la de gestionar, administrar y mantener dichos elementos comunes; todo esto, matizando y aclarando el contenido del punto 3 de dicho artículo 24:

Art 24 LPH (Punto 3)

/…/

3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:

·         a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.

·         b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.

·         c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.

La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrá menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.

La referencia legislativa acaba matizando que aquellos complejos inmobiliarios que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas anteriormente, les serán de aplicación, respecto de los pactos que establezcan entre sí, las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal.

Participación en los Gastos Comunitarios

La convulsa situación de crisis que nos está tocando vivir, nos situa ante una casuística cada día, por desgracia, mas habitual, como es la polémica suscitada una y otra vez en las juntas por determinados propietarios sobre la pertinencia o no de tener que soportar determinados gastos comunitarios.

Así, a bote pronto y para solucionar el conflicto, lo primero que debemos hacer es ver que dice la ley al respecto, y para eso recurrimos a la Ley de Propiedad Horizonta que en su art. 9, punto1, aparatado e, dice:

Artículo 9

1. Son obligaciones de cada propietario:

/…/

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

El argumento esgrimido por algunos propietarios de que no hacen uso de determinados servicios o instalaciones, no es aplicable de una manera tan sencilla, puesto que a tenor de lo enunciado por el apartado 2 del mismo artículo:

Artículo 9

2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.

Si el problema no queda así resuelto,  cosa probable, debemos acudir al  título constitutivo a ver qué indica. En los estatutos, es posible que se disponga que determinados gastos de mantenimiento y conservación de algunas partes comunes serán repartidas, no entre todos los comuneros, sino sólo entre los que enumere, o exonerando de esos gastos a determinados propietarios.  Aun así y todo, la jurisprudencia más reciente puntualiza que si bien pudiera existir una exoneración de los gastos de mantenimiento o conservación de determinados elementos comunitarios en favor de algún propietario, dicha excepción a la norma general no se puede entender ampliable a todos los gastos, sino lo especifica concretamente, debiendo ser los extraordinarios, por ejemplo la sustitución de una determinada instalación comunitaria por obsolescencia, soportados por todos los comuneros: TS, Sala Primera de lo Civil 596/2013, de 3 de octubre

TS, Sala Primera, de lo Civil, 596/2013, de 3 de octubre

Recurso 842/2011. Ponente: FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS.

EXTRACTO:

“Si la cláusula de exoneración solo se refiere a gastos de conservación y reparación, habrá de entenderse que son gastos ordinarios y no los extraordinarios”

Un caso especial con el que nos solemos encontrar, es el de la no repercusión de los gastos comunitarios a determinados comuneros, usualmente locales comerciales, que por error u omisión de los anteriores administradores no les fueron imputados. Así, encontramos referencia a este supuesto en la sentencia del TS, Sala Primera de lo Civil, 124/2013, de 26 de febrero que falla que si bien, para exonerar a un propietario de determinados gastos, se deberá aprobar en junta por unanimidad para reflejarlo en el título constituvo, no se les podrá liquidar a posteriori lo que no se les imputó en el pasado, aunque sí desde el momento en que fuera detectado el mencionado error:

//...

«Fallamos.

»Se estima el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 , núm. NUM000 de Gijón contra la sentencia dictada en los autos de juicio ordinario 761/07 del Juzgado de Primera Instancia número Uno de Gijón; resolución que se revoca para desestimar la demanda rectora de dichos autos, con expresa imposición de las costas de la primera instancia a la parte actora y sin expreso pronunciamiento sobre las de esta alzada.»

2. Casamos la expresada sentencia, y estimando en parte el recurso de apelación declaramos la nulidad del acuerdo aprobatorio de las cuentas de los ejercicios 2004, 2005 y 2006, el acuerdo aprobatorio de la previsión de ingresos y gastos con fijación de nuevas cuotas para el ejercicio 2007, adoptados en la junta de 21 de mayo de 2007, en lo que respecta a la exclusión del local de negocio de la participación en los gastos comunes en un modo diferente al establecido en el título constitutivo o estatutos de la comunidad, y consiguientemente en la previsión de ingresos para el ejercicio 2007, y se condena a la comunidad de propietarios a rectificar las cuentas de los ejercicios de los años citados, así como la previsión de ingresos y gastos para el ejercicio 2007, incluyendo a los propietarios del local comercial con arreglo a su cuota de participación y a lo previsto en el título y en los estatutos de la comunidad.

3. Reiteramos, como doctrina jurisprudencial que la exención a favor de algún copropietario de su participación en los gastos comunitarios del modo previsto en los estatutos o en el título constitutivo requiere de su aprobación unánime en junta de propietarios..

...//

Es decir, que el hecho de no habérsele imputado gastos comunitarios a un local (comunero), por error u omisión, durante el pasado, no faculta a reclamárselos con posterioridad con efectos retroactivos, pero tampoco no es motivo para que quede excluido de por vida , y en cambio sí deberá participar de los mentados gastos desde el momento en que salió a la luz dicha irregularidad.

Dividendo digital y TDT.

La cuenta atrás ha comenzado, en tres meses las Comunidades de Vecinos tendrán que tener actualizadas las antenas si quieren seguir viendo la televisión. Esta nueva resintonización viene provocada por el nuevo ‘apagón’ de la televisión digital terrestre (TDT).

Varias televisiones públicas y privadas dejarán los canales que ahora ocupan y serán desplazados a otros para hacer hueco a la telefonía móvil de cuarta generación (4G) que debe estar lista, por mandate de la Unión Europa,  en enero de 2015. Este cambio es el llamado ‘Dividendo digital’ y está regulado a través del Plan Técnico Nacional de la TDT.

La reforma afectará directamente a la señal de las televisiones que hay en los hogares. Si no se produce la resintonización de la antena antes del plazo de tiempo, en enero de 2015 la televisión no emitirá señal. Así que si las Comunidades de Propietarios quieren seguir disfrutando de la emisión de estos canales, algunos son de audiencias importantes, deberán contactar con las empresas autorizadas para iniciar las tareas de actualización de las antenas.

Parece ser que, según apunta el gobierno,  las viviendas afectadas que tienen que resintonizar el TDT pueden podrán solicitar subvenciones cuyas cantidades están comprendidas entre 150 y 550€ por edificio en función del número de múltiplex , que son los canales digitales donde se alojan un número entre 3 y 4 canales de televisión, que sea necesario adaptar.

Para la adaptación el Gobierno va a destinar 290 millones de euros, con los que pretende financiar la mayor parte del coste de la renovación.

El problema, por otra parte nada raro si tenemos en cuenta la improvisación  y precipitación con la que está llevando a cabo el gobierno está transición, reside en que ya se sabe el día del apagón ( 1/01/2015) pero a día de hoy todavía no se ha aprobado el decreto de la anunciada subvención, por lo que cualquier  Comunidad de Vecinos deberá sufragar el coste y luego enviar la factura a los organismos habilitados. Aunque, como decimos, se desconoce por completo cómo  acceder a estas ayudas, quién puede beneficiarse, cómo solicitarla, cómo y cuándo se recibirá, su cuantía. En fin, que hay que darse prisa en adaptarse, si no nos queremos quedar sin TV o sin materiales o instaladores, puesto que se supone que habrá una avalancha de solicitudes en las próximas semanas.

La única información que han adelantado es que los vecinos deberán cumplir todos y cada uno de los requisitos marcados por el Gobierno para poder optar a las subvención estatal del proyecto. Ole, ole y ole !!!. Entonces que toca ¿esperar?, no recomendamos a nadie que espere, pues luego, ya hemos dicho, se corre el riesgo de que el mercado quede desabastecido de equipos o módulos amplificadores de la señal.

Nuestra recomendación:  ponerse en contacto únicamente con empresas homologadas, contar con un boletín de instalación donde se detallen cada una de las actualizaciones desarrolladas en los dispositivos y demostrar, a través de un procedimiento bancario, que han abonado el pago a la compañía que ha realizado la resintonización. Además, parece ser que no todas las actualiaciones de equipos entrarán en la subvención, parece ser que solamente las instalaciones en módulos monocanal serán las que se verán beneficiadas por esta ayuda.

Y un apunte más. No olvidemos que como cualquier subvención, ésta deberán reflejarla todos los comuneros, en proporción a su participación en la comunidad, en sus repectivas declaraciones de la renta de las personas físicas correspondiente al ejercicio en que se reciba.